Оценка для суда

Оценка для суда – процесс определения стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости и выдача по ее результатам Отчета об оценке или Заключения эксперта. Оценка стоимости имущества включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д.

В отношении оценки объектов недвижимости определяется оценка кадастровой стоимости недвижимости. Также совместно с оценочной экспертизой суд часто ставит вопросы перед экспертом, в отношении границ и технического состояния имущества.

Смотрите также:

  1. Оценка кадастровой стоимости
  2. Изменить кадастровую стоимость недвижимости
  3. Оспорить оценку кадастровой стоимости имущества
  4. Производство судебной оценочной экспертизы в процессуальном порядке

Оценка для суда проводится в соответствии с Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 N 135-ФЗ. В соответствии с законом, оценщик — это специалист-эксперт, который имеет право проводить оценку и подписывать отчет об оценке недвижимости, транспортных средств, оборудования, предприятий, прав требования, работ и пр. Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее — оценщики)

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 135 Федерального закона «Об оценочной деятельности».

Объекты оценки

  • отдельные материальные объекты (вещи);
  • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определённого вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
  • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  • права требования, обязательства (долги);
  • работы, услуги, информация;
  • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценщик в Российской Федерации должен состоять в одной из Саморегулируемых организаций оценщиков. Ответственность оценщика обязательно должна быть застрахована.

С 01.04.2018 года Оценщик обязан иметь квалификационный аттестат для ведения оценочной деятельности хотя бы по одному из направлений: оценка движимого имущества, оценка недвижимости, оценка бизнеса.

Принципы оценки

В рамках осуществления своей деятельности оценщик недвижимости руководствуется рядом принципов:

  • Принципы пользователя — отражают точку зрения конечного потребителя;
  • Принципы внешней рыночной среды;
  • Принципы, связанные с объектом недвижимости;
  • Принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Основные подходы оценки недвижимости

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

  • сравнительный подход;
  • затратный подход;
  • доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существуют свои специфические методики.

Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А. В., этот подход называют также «маржинальным» (от англ. термина «margin», часто используемого в России как аналог понятия «прибыль»). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры «Due Diligence» (дью-ди́лидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путём расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания — установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать её, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путём соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путём её корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка скидки определяется с учётом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы — прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путём анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)

Оценка для суда – особенности

Особенностью проведения оценки для суда, является процессуальный статус документа, который выпускает экспертная организация. Такой документ называется Заключением эксперта, а процедура проведения оценки называется – оценочная экспертиза.

Оценочная экспертиза для суда или судебная оценочная экспертиза проводится на основании определения суда. В рамках гражданского и арбитражного производства достаточно предоставить информационное письмо или письмо согласия от экспертного центра АНО «Топ Эксперт» вместе с ходатайством о назначении судебной экспертизы. Если судебная экспертиза необходима в рамках уголовного дела, то выносится постановление о назначении судебной экспертизы.

Заключение эксперта-оценщика является доказательством в суде и оценщик приобретает статус судебного эксперта. Таким образом, оценщик должен обязательно давать подписку об уголовной ответственности. Также документ должен советовать стандартам судебной экспертизы и там должны быть обозначена следующая информация:

  1. Дата, время и место производства судебной экспертизы;
  2. Основания производства судебной экспертизы;
  3. Должностное лицо, назначившее судебную экспертизу;
  4. Сведения об экспертном учреждении, а также фамилия, имя и отчество эксперта, его образование, специальность, стаж работы, ученая степень и (или) ученое звание, занимаемая должность;
  5. Сведения о предупреждении эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения;
  6. Вопросы, поставленные перед экспертом;
  7. Объекты исследований и материалы, представленные для производства судебной экспертизы;
  8. Данные о лицах, присутствовавших при производстве судебной экспертизы;
  9. Содержание и результаты исследований с указанием примененных методик;
  10. Выводы по поставленным перед экспертом вопросам и их обоснование.

Для проведения судебных оценочных экспертиз обращайтесь в проверенные экспертные центры страны – Автономная некоммерческая организация Экспертно-правовой центр Топ Эксперт” (АНО ЭПЦ “Топ Эксперт”) зарегистрирована в установленном порядке. Решение о государственной регистрации организации принято Главным управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Москве (ОГРН 1167700069976).

Экспертно-правовой центр АНО ЭПЦ “Топ Эксперт” развивает судебную экспертизу в Российской Федерации. Мы стараемся сделать судебно-экспертную деятельность лучше в нашей стране

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (2 656 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...